Según un analista, en CABA el precio de salida pesa más que el barrio para vender

Según Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario, en la Ciudad de Buenos Aires el tiempo que tarda en venderse un departamento depende más del precio al que sale a la venta que del barrio donde está. Dijo en una charla que “el tiempo de venta no lo define el barrio, lo define el precio de salida”. Una propiedad bien tasada, afirmó, se vende en menos de un año en casi cualquier zona y, en promedio, en dos a cuatro meses. Lo que sale por encima del valor de mercado supera ese plazo en todos los casos.

En la Ciudad hay cerca de 75.000 departamentos en venta, de los cuales cerca de 65% son usados, unas 48.000 unidades, según el recuento de Bryn. Palermo encabeza la oferta de usados, con unas 8.700 publicaciones. Le siguen Recoleta, con unas 6.200; Belgrano, con unas 3.900; Caballito, con unas 3.600; y Balvanera, con unas 3.000.

Los avisos activos llevan en promedio 298 días publicados, unos diez meses. Ese número mide cuánto lleva en el mercado lo que todavía no se vendió, no el plazo en que se concreta una venta. Por tamaño, los de 3 y 4 ambientes llevan entre 217 y 236 días, los de 2 ambientes 303 y los de 5 ambientes o más, 349. Según detalló el analista, la serie tuvo unos 250 días entre 2017 y 2019, un pico de 405 en septiembre de 2024 y una nueva suba en 2026. Para las publicaciones que salen del mercado, la medición da unos 240 días.

En cuanto a precios, Bryn estima el precio escriturado del m2 en unos u$s2.470, un 0,9% más que un año atrás. En los avisos de usados, el m2 publicado va de u$s3.047 en Palermo a u$s1.652 en Balvanera. Tomando superficies de referencia de 70 m2 para un tres ambientes, el relevamiento ubica ese tipo de unidad en unos u$s213.000 en Palermo y en unos u$s116.000 en Balvanera. Son estimaciones a partir del valor por m2 y de superficies típicas, no precios uniformes.

En los últimos 12 meses, el precio publicado del usado subió en 25 barrios y bajó en 19, casi todos dentro de una banda de 3%. En el último dato de Bryn, Chacarita (+6,3%), Saavedra (+4,7%) y Coghlan (+4,2%) lideran las subas, mientras Constitución cae 13,5%. El IDECBA, con datos de Argenprop, indica que los monoambientes ya son 23,6% de los avisos y que fueron los que más empujaron la suba del stock en el segundo trimestre de 2026.

Sobre el momento del mercado, Bryn dijo: “El mercado está activo, aunque aún no logra recuperar completamente el ritmo de 2025”. Y agregó: “Mi sensación es que hoy se vende el producto, no el barrio.”