La oferta de departamentos en alquiler en AMBA subió 317% desde noviembre de 2023

Un informe de la Universidad de San Andrés junto a Mercado Libre midió el mercado de alquileres y ventas en AMBA y CABA entre noviembre de 2023 y octubre de 2026. Según ese relevamiento, la cantidad de departamentos disponibles para alquilar en AMBA aumentó 317% en el período. En octubre, el precio mediano de alquiler de departamentos subió 17,9% interanual en AMBA. En CABA, la suba fue de 25,2%, la más alta de la región.

El cambio tiene un origen normativo. Los últimos contratos firmados bajo la Ley de Alquileres de 2020 vencieron en estos días. El DNU 70/2023, dictado por el presidente Javier Milei a fines de 2023, derogó esa norma y permitió negociar libremente las condiciones de los nuevos contratos.

El relevamiento del tercer trimestre de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), sobre más de 85.000 unidades administradas en el país, indica que el 62,9% de los contratos de vivienda se actualiza cada cuatro meses. Para noviembre, los ajustes por el Índice de Contratos de Locación (ICL) alcanzan 6,28% en los contratos trimestrales, 8,67% en los cuatrimestrales y 15,81% en los semestrales. La presidenta de la FIRA, Josefina Pantano, distinguió entre los contratos vigentes y los nuevos: “Los primeros conservan las condiciones pactadas, mientras que los segundos responden a la relación entre la oferta disponible y la capacidad de pago de los interesados”.

Según Pantano, un alquiler que se actualizó sólo por ICL desde mediados de 2023 puede estar hoy 31% por encima del valor real de mercado. En el mismo período, los alquileres de referencia subieron 23,7% en pesos, incluso por debajo de la inflación.

Matías Araujo, investigador de la Fundación Tejido Urbano, tomó como referencia un departamento que se alquilaba por $600.000 en septiembre de 2025. “Un año después, ese contrato alcanzaría unos $790.000 con el ICL y $801.000 con el Índice de Precios al Consumidor”, dijo. En ese lapso, los salarios subieron 32,66%, frente a 31,69% del ICL y 33,54% del IPC. Las estimaciones de la fundación ubican el alquiler de un departamento de 50 m2 en CABA, en septiembre de 2026, entre $798.000 y $889.000. Frente a un salario promedio estimado de $1.887.000, el valor más bajo equivale a alrededor del 42% del ingreso. A comienzos de año, esa proporción rondaba el 38%.

Del lado de la oferta nueva, el director de PBG Desarrollos, Patricio Rozenblum, señaló que construir cuesta más en dólares que hace dos años: “Hoy construir sale bastante más caro en dólares que hace dos años, y el precio de venta no acompañó al mismo ritmo”. Para un edificio de calidad media-alta en Belgrano, Palermo, Núñez o Colegiales, estimó la construcción entre u$s1.800 y u$s2.000 por m2 vendible, y la tierra entre u$s700 y u$s1.000. Con permisos, impuestos, comercialización y costo financiero, el punto de equilibrio queda entre u$s3.400 y u$s3.600 por m2. Para que el proyecto tenga una rentabilidad razonable, el promedio no debería estar muy por debajo de u$s3.900 a u$s4.200.

Según el Index de Zonaprop, los departamentos en pozo en la Ciudad promedian u$s3.141 por m2, con una suba interanual de 3,6%. Leandro Molina, de Grupo QuintoAndar para Hispanoamérica, explicó que “Comprar en pozo sigue cotizando por encima del usado y del estrenar terminado, principalmente por los costos de construcción”. Los desarrolladores advierten que los precios de venta podrían subir durante 2027, cuando trasladen costos que todavía no incorporaron por completo.

El informe de la Universidad de San Andrés y Mercado Libre matiza la mejora de la demanda, que según el estudio está favorecida por una base de comparación baja. Sus autores afirman que “habrá que confirmar en los próximos relevamientos si el repunte se sostiene”, en un escenario marcado por el nuevo esquema de fondeo para créditos hipotecarios, que tuvo licitaciones en septiembre y octubre.