Subieron las escrituras en CABA en septiembre, pero el crédito sigue por debajo de 2025

En septiembre de 2026 se firmaron 6.612 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, de las cuales 1.256 se hicieron con hipoteca. Según el asesor y analista del mercado inmobiliario Daniel Bryn, el total subió 9,2% respecto de agosto, pero quedó 5,52% por debajo del mismo mes de 2025. Las operaciones con crédito crecieron 18,6% frente a agosto y fueron 15,48% menos que un año antes.

En lo que va del año, de enero a septiembre, se firmaron 48.195 escrituras, 2,7% menos que en el mismo período de 2025. Las compras sin hipoteca subieron 5,3%, hasta 40.772, mientras que las hechas con crédito bajaron 31%, hasta 7.423. Bryn atribuyó la diferencia a un factor: “Lo que separa a 2026 de 2025 es el crédito”. Las hipotecas tocaron un piso de 584 en mayo.

Según Zonaprop, el precio medio de los departamentos en la Ciudad subió 0,3% en septiembre y se ubicó en u$s 2.484 por metro cuadrado. En lo que va de 2026 acumula 1,4% y todavía está 11,3% debajo del máximo de la serie que la plataforma releva desde 2012.

En los últimos 12 meses, según Bryn, el precio publicado del usado subió en 25 barrios y bajó en 19, casi todos dentro de una banda de 3%. Chacarita (+6,3%), Saavedra (+4,7%) y Coghlan (+4,2%) figuran entre las subas más altas, mientras que Constitución cayó 13,5%, la mayor baja de la Ciudad. Bryn lo describió así: “No es un mercado de grandes subas ni de bajas: es un mercado plano, con micro-ajustes por zona”.

Del lado de la negociación, Cabaprop, el portal del Colegio Inmobiliario porteño, informó que en septiembre el 27% de los departamentos en venta había sido retasado a la baja en los últimos seis meses. El descuento promedio aplicado se mantuvo en 5%. El especialista Lisandro Cuello señaló que “los compradores comparan alternativas y difícilmente convalidan un precio que no se justifica por la ubicación, la superficie o las características del inmueble”.

Los avisos activos llevan en promedio 298 días publicados, unos diez meses. Bryn distinguió por tamaño: 217 a 236 días para los de 3 y 4 ambientes, 303 para los de 2 y 349 para los de 5 o más. Según su estimación, una propiedad bien tasada se vende en dos a cuatro meses en promedio, mientras que lo publicado por encima del valor de mercado supera ese plazo. “La rebaja tardía siempre cuesta más”, advirtió.

Bryn afirmó que a estrenar cuesta 34% más por metro cuadrado que el usado, y el pozo, 41% más. Sostuvo que “el costo de construir no baja y lo nuevo cuesta bastante más que el usado, así que el usado tiene un piso firme”. Con un ticket promedio de u$s 120.000, según el analista, el ingreso necesario para calificar a un crédito deja afuera a buena parte de la clase media. El crédito promedio de septiembre fue de u$s 105.992.

Para quien alquila o invierte, Bryn identificó como barrios con precio en baja y renta alta a Parque Patricios (9%), San Cristóbal (8,4%) y Balvanera (8,3%), aunque con venta posterior lenta. La renta bruta es el alquiler de un año sobre el precio de compra, antes de expensas, impuestos y meses sin inquilino.

Hacia 2027, Bryn sostuvo que la gran incógnita “no es económica sino política”. “Si la campaña arranca temprano, el mercado se va a poner en pausa antes de tiempo”, dijo.