Construir en la Ciudad de Buenos Aires volvió a subir y llegó a u$s1.324 por m2

Según el relevamiento de Reporte Inmobiliario, el costo de construir en la Ciudad de Buenos Aires volvió a subir y alcanzó uno de los valores más altos de la serie. El indicador llegó a u$s1.324 por m2 sobre superficie total y a u$s1.788 por m2 sobre superficie vendible. En pesos, la cifra fue de $2.032.106 por m2 total y de $2.745.324 por m2 vendible. Se trata de edificios, no de casas particulares, por lo que no admite una comparación directa con los valores de una vivienda unifamiliar.

Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, atribuyó el comportamiento sobre todo a la estabilidad del tipo de cambio. Según explicó, la inflación de los costos en pesos bajó con fuerza en los últimos dos años, pero los aumentos acumulados de materiales y mano de obra todavía superaron la evolución del dólar. Por eso, dijo, “la desaceleración de la inflación no alcanzó para que construir resultara más barato en dólares”.

Al costo directo de obra se suman el terreno, los gastos administrativos, los impuestos y los honorarios. En algunos barrios, esa suma puede superar el precio al que el mercado compra la unidad terminada. Gómez Picasso lo resumió así: “Algunas veces la suma de todos los costos está por encima del valor de venta del producto en ese lugar”. Cuando el costo sube antes de poder trasladarlo al precio, la rentabilidad se reduce y algunas obras dejan de cerrar. En algunos casos, un edificio próximo a terminarse se ofrece a valores parecidos a los de uno que recién empieza, y el comprador suele preferir el primero porque puede usarlo de inmediato.

Una de las respuestas históricas del mercado porteño fue reducir la superficie de las unidades. Alejandro Furst, CEO de Landmark Developments, sostuvo que “no existe una relación automática entre el aumento de costos y la necesidad de construir departamentos cada vez más pequeños”. Según dijo, “el tamaño de la unidad queda determinado en buena medida por la capacidad de pago del comprador”. Resumió la relación así: “La ecuación no obliga a hacer departamentos chicos. Obliga a hacer el producto que la demanda pueda pagar”.

Para sostener las preventas, los desarrolladores recurren al financiamiento directo. Matías Chirom, CEO de Baigun Realty, afirmó: “Hoy el financiamiento directo del desarrollador es el motor de muchas preventas.” Describió esquemas en los que el comprador ingresa con un anticipo y completa el pago con cuotas, en dólares o en pesos ajustados por CAC, según cada proyecto. Chirom advirtió que el financiamiento no alcanza por sí solo: el precio de entrada, la ubicación y el plazo de entrega forman parte de la misma ecuación.

En el mercado de venta, Zonaprop informó que el valor medio del metro cuadrado de departamentos en la Ciudad subió 0,3% en septiembre y acumula 1,4% en lo que va de 2026. El precio promedio se ubica en u$s2.484 por m2, un 11,3% por debajo del máximo histórico de la serie. Gonzalo Estivariz, cofundador y chairman de Lendar, sostuvo que el alza de los costos de construcción en dólares encareció las unidades a estrenar, mientras que muchas usadas conservan valores competitivos, por lo que se inclina por comprar una propiedad usada. Los dos indicadores miden cosas distintas: el costo de obra de un lado y el precio de venta del otro.