Construir una casa: qué gastos quedan fuera del precio por m2

Construir una vivienda exige pagar más que los materiales y la mano de obra. Nicolás Marín, presidente de la Asociación Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires (APYMECO), estimó que una casa tradicional cuesta entre u$s700 y u$s1.250 por m2, según la calidad y las terminaciones. Para 100 m2, eso representa entre u$s70.000 y u$s125.000 en materiales y mano de obra, sin impuestos, tasas municipales, honorarios profesionales ni beneficio de la empresa constructora.

El Índice del Costo de la Construcción del INDEC subió 1,5% en septiembre en el Gran Buenos Aires: 1,3% en materiales, 1,6% en mano de obra y 1,5% en gastos generales. El índice mide modelos representativos en la Ciudad de Buenos Aires y 24 partidos del conurbano, y no determina cuánto costará una vivienda particular.

Lo que conviene revisar antes de firmar un presupuesto:

• Honorarios. Planos, cálculo de estructuras, dirección de obra y administración son prestaciones distintas. El Colegio de Arquitectura y Urbanismo de la Provincia de Buenos Aires las diferencia en su marco arancelario, así que contratar el diseño no incluye necesariamente la supervisión de la obra.
• Terreno. Limpieza, nivelación, relleno, excavaciones y estudios de suelo no siempre están en las cotizaciones generales, y pueden cambiar el tipo de fundación.
• Conexiones. Que una red pase frente al lote no garantiza que su costo esté incluido. Según la ubicación, pueden requerirse instalaciones internas, medidores o extensiones de infraestructura.
• Permisos. Los requisitos dependen de cada localidad y no existe un importe único en el país. Los valores surgen de las ordenanzas municipales, la superficie y el tipo de intervención.
• Restricciones urbanísticas. Límites de altura, superficies edificables y retiros pueden obligar a cambiar el proyecto, y modificarlo después de iniciar los trámites genera nuevos gastos.
• Barrios privados. Pueden existir reglamentos constructivos, depósitos y derechos de obra propios.
• Imprevistos. La reserva se define según el proyecto y sus riesgos, no con un porcentaje universal.

Sobre materiales, Alejo Staffieri, gerente de Planeamiento y Operaciones de Construyo al Costo, calculó que los de una vivienda tradicional de 100 m2 en el Área Metropolitana de Buenos Aires demandan entre $80 millones y $100 millones, sin contar la mano de obra. Esa cifra está en pesos y en un alcance distinto al de la estimación en dólares de Marín, por lo que no son comparables de forma directa.

• Dónde se puede ahorrar. Pisos, revestimientos, griferías y terminaciones admiten alternativas con prestaciones equivalentes. Staffieri advirtió que “no conviene resignar calidad en la estructura, las instalaciones ni la impermeabilización”.
• Sistema constructivo. Marín señaló que el steel frame no muestra grandes diferencias de costo frente a la construcción tradicional cuando se comparan viviendas con prestaciones similares. Para presupuestos más ajustados, recomendó evaluar el wood frame.
• Alcance de los presupuestos. Algunas empresas cotizan sólo estructura y cerramientos; otras incluyen terminaciones e instalaciones. Comparar únicamente el precio por m2 puede llevar a conclusiones equivocadas.

Antes de comprar materiales o contratar mano de obra, el paso concreto es consultar en el municipio qué documentación se exige y cuánto cuesta cada trámite.