Los departamentos usados de CABA casi no cambiaron de precio de cierre en un año

Los departamentos usados de la Ciudad de Buenos Aires casi no cambiaron de precio de cierre en el último año. Según el Índice M² Real, que elaboran REMAX Argentina, la Universidad del Centro de Estudios Macroeconómicos de Argentina (UCEMA) y Reporte Inmobiliario, el valor promedio por metro cuadrado se ubicó en u$s2.097 en septiembre. Fue una caída mensual de 2,5%, pero frente a septiembre de 2025, cuando el promedio era de u$s2.105 por m², la diferencia es de u$s8.

El M² Real toma valores efectivos de compraventa, no los precios que los propietarios publican en los avisos. En cambio, el último Index CABA Venta de Zonaprop registró una suba de 0,3% en el precio medio de los departamentos en venta, hasta u$s2.484 por m². Según ese índice, el valor sigue 11,3% por debajo del máximo histórico de la serie. Las dos mediciones no miden lo mismo: una registra valores de compraventa y la otra, precios de departamentos en venta.

Reporte Inmobiliario estimó montos a partir del precio promedio de cierre por m² de cada tipología: u$s77.385 para un monoambiente de 35 m², u$s116.490 para un dos ambientes de 55 m² y u$s163.040 para un tres ambientes de 80 m². El monto final depende de la superficie, el estado, la ubicación y las características de cada unidad. En la comparación interanual, las tres tipologías registraron leves subas: 0,05% en monoambientes, 1% en dos ambientes y 0,89% en tres ambientes.

La ubicación explica buena parte de la brecha. Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, describió un mercado polarizado: Núñez promedia u$s2.815 por m² y Balvanera, u$s1.789, una diferencia de más de u$s1.000. Ese mismo relevamiento sobre dos ambientes en diez barrios con mayor actividad ubica a Palermo en u$s2.857 por m², pero se trata de un recorte distinto y no conviene compararlo directamente con los promedios barriales.

Para Gómez Picasso, el mercado muestra “una clara tendencia a ‘amesetamiento’ de los valores de cierre”. Nicolás Sundblad, de REMAX Class, coincidió en la lectura: “Si observamos la evolución interanual, los valores prácticamente no registraron variaciones, lo que refleja un mercado que continúa atravesando un proceso de ajuste y estabilización”.

Desde otra posición, Beltrán Briones, cofundador y presidente de Grupo Briones, sostiene que hoy es un buen momento para comprar. Sus argumentos son que hay unas 110.000 propiedades a la venta en la Ciudad, cuando un nivel normal rondaría las 80.000, y que la demanda se sostiene en alrededor de 6.000 escrituras por mes. Según dijo, “Esto es bueno, porque hasta que no terminemos de comer este stock, las propiedades van a seguir baratas. Entonces hoy es un buen momento de compra”. El mismo especialista estima que la diferencia entre el precio de publicación y el de cierre ronda entre 5% y 7%, lo que abre margen para negociar.

Para 2027, Sundblad evitó anticipar una suba uniforme en toda la Ciudad. Según dijo, las mejores perspectivas podrían concentrarse en microzonas con buena conectividad, infraestructura, servicios y oferta limitada de unidades competitivas. “La diferencia no la hace solamente el barrio, sino la calidad de la oportunidad puntual”, sostuvo.