Alquileres en CABA: más oferta, demanda selectiva y contratos que siguen subiendo

La cantidad de alquileres ofrecidos en la Ciudad de Buenos Aires creció con fuerza desde que el DNU 70/2023, firmado por el presidente Javier Milei, derogó la Ley de Alquileres 27.551, sancionada en 2020. Hoy circulan entre 18.000 y 19.000 avisos. Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, contó algo más de 19.000 propiedades: casi 18.000 departamentos en edificios con expensas, unos 700 PH y 360 casas.

Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, ubicó el piso de la oferta porteña en 551 unidades antes del cambio de tendencia. Un relevamiento de la Universidad de San Andrés y Mercado Libre midió un aumento del 326% en los departamentos en alquiler del Área Metropolitana de Buenos Aires entre noviembre de 2023 y septiembre de 2026.

Una demanda que elige

Josefina Pantano, presidenta de la Federación de Inmobiliarias de la República Argentina (FIRA), describió un interés activo pero más exigente. “Las unidades bien ubicadas, en buen estado, con expensas razonables y precios acordes con el mercado son las que tienen más posibilidades de alquilarse rápido. Los departamentos de dos y tres ambientes concentran buena parte de las búsquedas”, dijo. Braña sostuvo que quien pide más de lo que paga el mercado puede pasar meses sin inquilino: “Los inmuebles por encima del valor real de mercado no se alquilan desde ya”.

Las expensas pesan en la decisión. Según Braña, el promedio porteño se acerca a los $400.000, lo que inclina a algunos interesados hacia PH y casas.

Contratos vigentes por encima del mercado

La brecha más visible está en los acuerdos ya firmados. Pantano afirmó: “Un contrato que viene actualizándose íntegramente por ICL desde mediados de 2023 hoy se ubica un 31% por encima del valor real de mercado, que subió un 23,7% en pesos. Esa brecha se amplió cuatrimestre a cuatrimestre”. Según Braña, hay inquilinos que pagan más que lo que se pide por unidades parecidas, aunque la diferencia varía con la zona, el tipo de inmueble, las expensas y la fecha de firma.

En las renovaciones, algunos propietarios prefieren sostener o bajar el precio antes que dejar la vivienda vacía. Braña dijo que, en ciertos casos, se cierran entre 10% y 30% por debajo de lo que se pagaba. La FIRA, sobre más de 85.000 unidades administradas en el país durante el tercer trimestre, informó que el 62,9% de los contratos se actualiza cada cuatro meses y que las rescisiones fueron del 2,22%: menos que en el trimestre previo, pero el doble del promedio histórico.

Precios e ingresos

El investigador Matías Araujo, de la Fundación Tejido Urbano, estimó que en septiembre de 2025 un departamento de 50 m² en la Ciudad costaba entre $798.000 y $889.000 por mes. Con un salario promedio estimado de $1.887.000, el valor más bajo equivalía al 42% del ingreso, frente a cerca del 38% a comienzos de ese año.

Según Zonaprop, el alquiler de dos ambientes subió 1,3% en septiembre, la menor variación de 2026. En nueve meses acumula 20,8% y, en doce, 28,7%.

En noviembre habrá nuevos ajustes en los contratos en curso, cuyo monto depende del índice y de la periodicidad pactada. Algunos acuerdos celebrados bajo la reforma de octubre de 2023 vencen entre octubre y diciembre de este año.