Los departamentos de la Ciudad de Buenos Aires son cada vez más chicos

Los departamentos de la Ciudad de Buenos Aires son cada vez más chicos. Según un relevamiento de Mirando.ai, una startup de inteligencia del mercado inmobiliario, sólo el 9% de la oferta supera los 100 m². Hace nueve décadas, esa proporción alcanzaba a la mitad de las unidades.

El estudio se basó en una muestra de 53.424 avisos activos de departamentos y PH. Según sus datos, los monoambientes representan hoy el 35% de las unidades nuevas, frente al 1,9% que tenían en la década de 1930.

La superficie mediana se mantuvo entre 60 y 62 m² durante cuatro décadas. Desde 2010 cayó hasta 46 m² y no volvió a recuperarse. Sin embargo, la reducción no se explica por ambientes más pequeños: los metros cuadrados por ambiente se mantuvieron en un rango de entre 20 y 26 m² durante nueve décadas. Ignacio de Haedo, cofundador de Mirando.ai, señaló: "Lo que cambió fue la cantidad de ambientes que se incorporan en cada unidad".

La caída no fue pareja en toda la Ciudad. Al comparar las propiedades construidas antes de 1980 con las desarrolladas desde 2010, Recoleta registró una baja del 50%, de 90 a 45 m². Monserrat redujo su superficie promedio un 41% y Palermo, un 40%. En Villa Devoto la baja fue del 6%, en Villa del Parque del 8,5% y en Villa Urquiza del 9,6%. Por sectores, las unidades nuevas del norte tienen un 45% menos de superficie que las anteriores a 1980; en el oeste, la reducción es del 29% y en el sur, del 5%. De Haedo explicó la diferencia de partida: "El que tenía margen para achicarse era el que construía grande".

En términos de precio, un monoambiente a estrenar ronda los US$105.000 y un departamento de tres ambientes alcanza los US$248.000, según los valores aportados por Mirando.ai. La unidad compacta resulta más accesible para quien tiene un presupuesto limitado. Por metro cuadrado, la relación es distinta: en un mismo barrio, los monoambientes se ofrecen en promedio un 8% más baratos que los de dos ambientes, y los de cuatro ambientes registran valores un 16% superiores a los de los monoambientes.

Alejandro Furst, CEO de Landmark Developments, sostiene que la reducción lleva al menos dos décadas y que el tamaño de las unidades responde sobre todo a la capacidad de compra y ahorro de la demanda. Durante años, muchos compradores usaron los inmuebles como reserva de valor, y los departamentos chicos permitían bajar el precio total. "Hay que distinguir entre la demanda para vivir y la demanda para invertir. El tamaño de la unidad lo define el bolsillo del comprador, no lo que elegiría para vivir", explicó.

Furst también señaló que, en los últimos dos años, parte de los inversores que destinaban excedentes de pesos a proyectos en pozo se retiró del mercado, y que las propiedades usadas compiten ahora con las nuevas por sus precios de oportunidad. Además, cuestionó la idea de que lo chico siempre se venda mejor: "Es un error creer que hoy se vende mejor lo chico. Todo depende del producto y del público al que apunta".

Para ilustrar la diferencia entre segmentos, el ejecutivo citó a su compañía. En UDAONDO Buenos Aires, en Núñez, las unidades van de 200 a 700 m². Según explicó, el desafío consiste en desarrollar un producto que encuentre demanda suficiente y pueda sostener su precio final.