Créditos hipotecarios: varios bancos bajaron las tasas y qué requisitos piden

Varias entidades bajaron en las últimas semanas las tasas de sus créditos hipotecarios UVA. Las ofertas se ubican entre 7% y 8% anual más UVA, y algunas preferenciales quedan por debajo de ese rango. El Banco Ciudad publica 6,5% para su línea de primera vivienda en CABA y el Banco Nación ofrece 6,7% a determinados clientes.

Qué cambió con las tasas

La reducción coincide con el programa de fondeo hipotecario del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES, que utiliza depósitos ajustados por UVA para que los bancos otorguen préstamos. El Banco Ciudad bajó a 7,5% anual la tasa para quienes venden una propiedad y compran otra, y la atribuye a los fondos de la segunda licitación. “La segunda licitación de fondos permitió reducir la tasa para ese grupo de clientes”, dijo Maximiliano Coll, subgerente general de banca minorista de la entidad.

Según Coll, lo ideal es firmar ambas escrituras el mismo día, aunque no es obligatorio. No hay un plazo legal máximo entre las dos operaciones, pero si pasan tres meses el banco vuelve a evaluar la situación crediticia del solicitante.

Cuánto cuesta la cuota

Antes de comparar tasas conviene mirar el Costo Financiero Total (CFT), que incluye intereses y cargos de la entidad y las condiciones para sostener una tasa bonificada. El CFT no contempla necesariamente todos los gastos de compraventa ni anticipa cómo evolucionará una cuota UVA, porque el capital adeudado y las cuotas en pesos se actualizan según la inflación.

El economista Andrés Salinas estimó, para una vivienda de u$s100.000 financiada en 75% a 20 años, una cuota de $861.746 en octubre con la tasa del Banco Ciudad y de $875.410 con la del Banco Nación. Las proyecciones usan el REM de septiembre y una inflación mensual de 2,5% para los meses siguientes. Son estimaciones para un caso determinado, no cuotas válidas para todos los solicitantes. “Esta es el costo del dinero y mientras más barato lo consiga, mejor”, dijo Salinas sobre la tasa.

El anticipo también define cuánto se presta. Pablo Loschi, de una plataforma de simulaciones de créditos, usó el ejemplo de una propiedad de u$s100.000 con una línea que financia hasta 75% del menor valor entre el precio y la tasación. Si el banco la tasa en u$s90.000, el préstamo baja a u$s67.500 y el aporte propio sube a u$s32.500. Es decir, el comprador necesita u$s7.500 más antes de sumar los gastos de la operación, como honorarios de escribanía, sellos cuando correspondan, certificados, inscripción registral, comisión inmobiliaria y gastos bancarios. Estos varían según la jurisdicción.

Qué piden los bancos

Las entidades evalúan ingresos demostrables, estabilidad laboral, deudas y la relación entre la cuota y el ingreso neto del hogar. Una preaprobación no equivale al otorgamiento: todavía falta la tasación y los controles sobre el inmueble. La asesora financiera Carolina Mariana Cabrera recomienda que la cuota no supere el 25% de los ingresos netos familiares. Fausto Spotorno, director del Instituto de Economía de UADE, señaló que muchos bancos admiten hasta 30% y recomendó dejar un margen adicional. “Que el banco te apruebe el crédito no significa que puedas pagarlo cómodamente”, advirtió Cabrera.

Según el Banco Ciudad, los empleados en relación de dependencia deben cobrar su sueldo en la entidad o trasladar allí su cuenta sueldo, mientras que monotributistas y autónomos deben contratar el paquete Crecer. Se pueden combinar ingresos del grupo familiar o incorporar un garante. La entidad informa que un préstamo de $100 millones con cuota inicial de $658.000 requiere ingresos desde $2.632.000.

Salinas advierte que en el Banco Nación la tasa preferencial depende de cobrar el sueldo en la entidad. Si el solicitante no lo hace, según su análisis, la tasa puede duplicarse, lo que para los montos promedio que considera equivale a unos $300.000 adicionales en la cuota.

Loschi informó que, en 10.262 simulaciones registradas al 23 de octubre, en el 37,6% de las primeras simulaciones de personas con un solo ingreso no apareció una opción compatible. Entre las simulaciones con ingresos compartidos, la proporción fue de 20%.

Quiénes pueden acceder

El Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda (OFAVA) sitúa en 2,55 millones los jóvenes de entre 25 y 35 años que todavía viven con sus padres u otros familiares, el 37% de esa franja. Para estimar cuántos inquilinos podrían comprar, el organismo supuso un préstamo UVA de u$s75.000 a 20 años con tasa de 7,5%, una cuota de hasta el 25% del ingreso del hogar y empleo formal del jefe de familia. Con esas condiciones, unos 505.000 hogares inquilinos en 11 aglomerados urbanos podrían acceder a un dos ambientes y 359.000 a un tres ambientes. En ninguna ciudad más del 18% de los inquilinos llegaría a un dos ambientes, ni más del 14% a un tres ambientes.

Antes de reservar una propiedad, conviene pedir por escrito un presupuesto desglosado de los gastos, confirmar la cuota con una simulación oficial del banco y dejar asentadas las condiciones de devolución de la reserva si el crédito no se aprueba. Cabrera recomienda, además, reservar dinero para emergencias y no destinar todos los ahorros a la compra.