Cómo funciona donar una casa a los hijos con reserva de usufructo

Un padre puede donar una casa a su hijo y reservarse el usufructo de por vida. El hijo pasa a ser nudo propietario, es decir, titular del inmueble, mientras que el padre conserva el derecho a vivir en la casa o a alquilarla y cobrar la renta. El corredor inmobiliario Javier González, fundador y CEO de Rizoma, describe la figura así: “Es una herramienta que se utiliza muchísimo para organizar el patrimonio familiar, especialmente entre padres e hijos”.

El usufructuario no es dueño. Puede usar el inmueble y alquilarlo, pero no venderlo ni disponer libremente de él. Por eso, si el titular necesita vender, el nudo propietario no puede transmitir el dominio pleno por sí solo. El escribano Adrián Comas explica que una venta futura puede requerir la intervención de ambas partes.

Trámite y costos

La donación se formaliza por escritura pública ante escribano y requiere la aceptación expresa de quien recibe el inmueble. Luego, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble. Los gastos incluyen honorarios del escribano, certificados, aportes notariales e inscripción registral, por lo que los especialistas recomiendan pedir una proforma antes de avanzar.

A eso se suman impuestos que varían según la ubicación del inmueble, el vínculo entre las partes y la situación patrimonial de quienes intervienen. En la provincia de Buenos Aires puede aplicarse el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes, que no existe en la Ciudad de Buenos Aires.

Qué pasa al fallecer el usufructuario

Cuando muere el usufructuario, el usufructo se extingue y el dominio pleno se consolida en manos del nudo propietario, sin una nueva transferencia hereditaria. Según Comas, esa extinción se acredita con la partida de defunción y no requiere abrir una sucesión por ese derecho. Si existen otros bienes, el especialista Javier González plantea que puede ser necesario iniciar igualmente un trámite sucesorio.

Los riesgos con el paso de los años

Comas advierte un escenario posible: el titular necesita vender la propiedad para pagar cuidados o una residencia, pero ya perdió la capacidad de comprender y decidir. En ese caso, el escribano no puede instrumentar una renuncia basada en una voluntad que no puede expresar válidamente. Por eso recomienda evaluar, con asesoramiento profesional, los instrumentos de representación que podrían aplicarse.

La propiedad recibida por donación es, en principio, un bien propio del hijo y no se vuelve ganancial por casarse. El abogado Jorge Grispo identifica cinco situaciones que conviene analizar antes de transferir un inmueble a un hijo. Entre ellas, el tratamiento puede cambiar con los ingresos que genera el bien o con las inversiones que se hacen sobre él. Si el beneficiario vende y compra otra propiedad con ese dinero, la nueva puede mantener el carácter propio si se documenta el origen de los fondos.

Según González, la Ley 27.587, sancionada en 2020, fortaleció la seguridad jurídica de estas operaciones y facilitó la venta de propiedades recibidas por donación, sin eliminar los derechos de los herederos legitimarios.

La mirada de una notaria española

La notaria española María Cristina Clemente Buendía advierte sobre las donaciones de personas de entre 50 y 70 años. En un podcast planteó: “No soy partidaria, salvo que tenga una edad en la que a ellos les dé tranquilidad, a los hijos también, y se aprovechen ventajas fiscales”. Recomienda no donar todo el patrimonio de una vez, ordenar la sucesión con un testamento y conservar recursos para necesidades futuras. Los impuestos que menciona son españoles, como el IRPF, que grava las ganancias patrimoniales.

Antes de firmar, los especialistas citados recomiendan pedir una proforma, consultar a un contador y, si corresponde, a un abogado especializado en derecho sucesorio.